উদার বন্ধকী ভর্তুকির অবসানের ফলে রাশিয়ার রিয়েল এস্টেট বাজার কেঁপে উঠেছে

রাশিয়ার রিয়েল এস্টেট বাজার উদার বন্ধকী ভর্তুকি কর্মসূচির শেষে কাঁপছে যা বছরের পর বছর ধরে চলছে এবং নিষেধাজ্ঞার শাসন শুরু হওয়ার পর থেকে ক্রেমলিন দ্বারা অর্থনীতিকে উদ্দীপিত করতে ব্যবহৃত হয়েছিল।
২০২০ সালে রাশিয়ান সেন্ট্রাল ব্যাংকের (সিবিআর) প্রাইম রেট ১৯% এ পৌঁছেছে এবং আরও বাড়বে বলে আশা করা হচ্ছে এমন সময়ে ২০২০ সালে প্রবর্তনের পর থেকে সরকার বন্ধকী হার ৮% রেখেছিল।
নিম্ন ঋণের হার রিয়েল এস্টেট এবং নির্মাণ খাতে একটি উত্থান ঘটিয়েছে যা কর্মসংস্থান বজায় রাখতে এবং অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধি বাড়াতে সহায়তা করেছে যা ২০২২ সালে ইউক্রেন আক্রমণের পরে পশ্চিম রাশিয়ার উপর চরম নিষেধাজ্ঞার শাসন আরোপ করার পরে আরও বেশি গুরুত্বপূর্ণ হয়ে ওঠে।
যাইহোক, ক্রমবর্ধমান আবাসন বাজারও ক্রমবর্ধমান মুদ্রাস্ফীতিতে অবদান রেখেছিল যা জুলাই মাসে ৯.১% এর উপরে পৌঁছেছিল, যদিও সিবিআরের উচ্চ সুদের হারের প্রভাব পড়তে শুরু করায় সেপ্টেম্বরে এটি ৮.৬% এ নেমে এসেছিল এবং রাশিয়ান অর্থনীতি শীতল হয়ে যায় কারণ সামরিক কেনিসিয়ানিজম প্রভাবগুলি পরিধান করতে শুরু করে। তা সত্ত্বেও, অক্টোবরের শেষে পরবর্তী মুদ্রানীতির বৈঠকে সিবিআর আরও ১০০ বিপি দ্বারা সুদের হার বৃদ্ধি করবে বলে ব্যাপকভাবে আশা করা হচ্ছে।
যেহেতু মুদ্রাস্ফীতি প্রচলিত অর্থ সরবরাহের সমস্যা দ্বারা চালিত হচ্ছে না, বরং অর্থনীতিকে অতিরিক্ত গরম করে দেওয়া ভারী সামরিক ব্যয়ের দ্বারা চালিত হচ্ছে, সিবিআর অর্থনীতিকে শীতল করার জন্য অ-আর্থিক নীতি পদ্ধতি চালু করার জন্য সরকারের সাথে জোটবদ্ধ হয়েছে, বন্ধকী ভর্তুকি শেষ করার সাথে শুরু করে দিকের একটি বড় পরিবর্তনঃ নিয়ন্ত্রক নিষেধাজ্ঞার মুখে প্রবৃদ্ধিকে সমর্থন করার জন্য নীতিগুলি থেকে সরে গেছে, উচ্চ মুদ্রাস্ফীতির হার মোকাবেলা করার জন্য, যা একটি বড় মাথাব্যথায় পরিণত হয়েছে। হতাশাবাদী মধ্যমেয়াদী পূর্বাভাসের এই পরিবর্তনের ফলস্বরূপ, সিবিআর ভবিষ্যদ্বাণী করেছিল যে ২০২৫ সালে বৃদ্ধি এবং খরচ উভয়ই তীব্রভাবে হ্রাস পাবে।
পরিবর্তনের ফলে রাশিয়ার রিয়েল এস্টেট বাজারে উল্লেখযোগ্য উত্থান ঘটছে। মেয়াদ শেষ হওয়ার সময়সীমার আগে প্রোগ্রামের জন্য সাইন আপ করার প্রাথমিক তাড়াহুড়োয়ের পরে, ঋণের খরচ লাফিয়ে ওঠার কারণে জুলাই মাসে বন্ধকী সংক্রান্ত বিষয়গুলি অর্ধেক হয়ে যায়। নির্মাণ সংস্থাগুলি U.S. এ সাবপ্রাইম ডিলের মতো স্কিমগুলির সাথে তাদের নিজস্ব নমনীয় ভর্তুকি প্রদানের মাধ্যমে আঘাতটি নরম করার জন্য লঙ্ঘন করেছেঃ কয়েক বছর পরে বাজারের হারে বৃদ্ধি পাওয়া loan প্রাথমিক পর্যায়ে অগ্রাধিকারের হার, এই অনুমানের ভিত্তিতে যে ভবিষ্যতে হারগুলি হ্রাস পাবে। যাইহোক, বিশ্লেষকরা উল্লেখ করেছেন যে যদি সুদের হার কমে না যায় তবে সংস্থাগুলি বেশ কয়েক বছর ধরে একটি বড় আর্থিক সঙ্কটের জন্য নিজেদের প্রস্তুত করছে।
ইতিমধ্যে, নতুন বাস্তবতার কথা বিবেচনা করে ভাড়া মূল্য ইতিমধ্যেই বৃদ্ধি পাচ্ছে এবং আবাসন সাশ্রয়ের জন্য একটি “নিখুঁত ঝড়” তৈরি করেছে। লক্ষ্যহীন অগ্রাধিকার বন্ধকী প্রকল্পের বিলুপ্তি এবং ঋণের হার বৃদ্ধি আবাসনকে অনেকের নাগালের বাইরে ঠেলে দিয়েছে, অন্যদিকে সারা দেশে ভাড়া খরচ বেড়েছে। রাশিয়ার জনতাত্ত্বিক সমস্যা মোকাবেলায় ক্রেমলিনের চলমান প্রচেষ্টার অংশ হিসাবে তিনটির বেশি সন্তান সহ পরিবারগুলির জন্য “পারিবারিক বন্ধক” সহ একটি ব্যতিক্রম যেখানে এখনও ভর্তুকি পাওয়া যায়।
প্রাথমিকভাবে একটি অস্থায়ী ব্যবস্থা হিসাবে এই প্রকল্পটি বাজারে একটি গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা পালন করেছিল, যা ২০২৩ সালে সমস্ত বন্ধকী ঋণের এক চতুর্থাংশেরও বেশি ছিল। ২০২৩ সালের প্রথম প্রান্তিকে, প্রিফারেন্সিয়াল বন্ধকী স্কিমগুলি বন্ধকী loan ৭০% এবং নতুন বিল্ডের জন্য বিস্ময়কর ৯৬% loan জন্য দায়ী, বেল রিপোর্ট করেছে। চার বছরেরও বেশি সময় ধরে, রাজ্যটি এই ঋণগুলিতে ভর্তুকি দেওয়ার জন্য প্রায় ৬০০ বিলিয়ন রুবেল (৬.২ বিলিয়ন ডলার) ব্যয় করেছে।
এই কর্মসূচির অবসান রিয়েল এস্টেট বাজারে গভীর ভারসাম্যহীনতা প্রকাশ করেছে। এই প্রকল্পটি নতুন-নির্মিত সম্পত্তিতে দ্রুত মূল্যবৃদ্ধিকে ত্বরান্বিত করে, গৌণ আবাসন বাজারের সাথে মূল্যের ব্যবধানকে প্রশস্ত করে। বন্ধকী বাজার অতিরিক্ত উত্তপ্ত হয়ে ওঠে, কিছু ব্যক্তি রাষ্ট্রীয় সমর্থনকে কাজে লাগায়-একজন ঋণগ্রহীতা প্রায় ২০০ মিলিয়ন রুবেলের জন্য ২৬ টি বন্ধক সুরক্ষিত করতে সক্ষম হয়, দ্য বেল জানিয়েছে, যদিও ডিফল্ট হার সর্বদা কম ছিল, প্রকৃত নিষ্পত্তিযোগ্য আয়ের বর্তমান রেকর্ড স্তরের দ্বারা সমর্থিত যা একটি যুদ্ধের মধ্যবিত্ত তৈরি করেছে। Sberbank জানিয়েছে যে প্রোগ্রামের শেষে ৮৫% অংশগ্রহণকারী উচ্চ আয়ের উপার্জনকারী ছিলেন, বিশেষত মস্কোতে, যেখানে বেতন প্রতি মাসে ১৫৮,০০০ রুবেল ($১,৬৪৩) ছাড়িয়ে গেছে, যা জাতীয় গড়ের দ্বিগুণ। সামগ্রিকভাবে, গত দুই বছরে আয় দ্রুত বৃদ্ধি পাচ্ছে, তবে রাশিয়া উচ্চ আয়ের বৈষম্যের দ্বারা জর্জরিত রয়েছে এবং ক্রমবর্ধমান সুদের হার বাড়ির মালিকানাকে লক্ষ লক্ষ মানুষের নাগালের বাইরে করে দেবে।
যারা অগ্রাধিকার হারের জন্য যোগ্য নয়, তাদের জন্য আবাসন সাশ্রয় হ্রাস পেয়েছে। ব্লুমবার্গ ইকোনমিক্সের আলেকজান্ডার ইসাকভ হিসাব করেছেন যে, ২০২০ সালের এপ্রিল থেকে ২০২৪ সালের সেপ্টেম্বর পর্যন্ত, নতুন ভবনগুলিতে প্রতি বর্গমিটারে গড় মূল্য ১২২% বৃদ্ধি পেয়েছে, যা বাড়ির মালিকানা ক্রমবর্ধমান অপ্রাপ্য করে তুলেছে।
উচ্চ সুদের হার সাশ্রয়যোগ্যতা হ্রাস করে
রাশিয়া এখন একটি আবাসন সাশ্রয়ী সংকটের মুখোমুখি যা ২০২৫ সালে আসন্ন অর্থনৈতিক মন্দা আরও বাড়িয়ে তুলবে। ২০২৪ সালের সেপ্টেম্বরের মধ্যে, ২০২০ সালের মার্চের তুলনায় আবাসন সাশ্রয় ৬০% হ্রাস পেয়েছিল। এই পতন মূলত বন্ধকের হার বৃদ্ধির কারণে হয়েছিল, যা সরকার ঋণের ভর্তুকি বন্ধ করে দেওয়ার পরে আকাশ ছোঁয়া ছিল।
“রাষ্ট্র অগ্রাধিকার হার এবং বাজার হারের মধ্যে পার্থক্যকে ভর্তুকি দেওয়া বন্ধ করে দেওয়ার পরে, রাষ্ট্রীয় সহায়তার অ্যাক্সেস ছাড়াই ঋণগ্রহীতাদের প্রায় ২০% বন্ধকী অফার দেওয়া হয়েছিল-একটি নিষিদ্ধ স্তর”, ইসাকভ ব্যাখ্যা করেছেন, যেমন বেল উদ্ধৃত করেছেন।
কেন্দ্রীয় ব্যাংকের মূল হার ১৯% এর সাথে সংযুক্ত, রাশিয়ার বৃহত্তম ব্যাংকগুলিতে গড় বন্ধকী হার এখন ২২% এরও বেশি, সিবিআর ২০২৫ সালের মার্চের মধ্যে ষড়ধহ পুরো ব্যয়ের অবশিষ্ট সীমা তুলে নেওয়ার ইচ্ছা পোষণ করে। সেন্ট্রাল ব্যাংকের তথ্য অনুযায়ী, সেপ্টেম্বরে নতুন বিল্ডগুলির জন্য বন্ধকী ইস্যুতে ৫৭% হ্রাস পেয়েছে।
নতুন-বিল্ড অ্যাপার্টমেন্টগুলির চাহিদাও ভেঙে পড়েছে, উড়স.জঋ আগস্টের মধ্যে দুই মাসের পতনের কথা জানিয়েছে, ২০২৪ সালের প্রথমার্ধের তুলনায় চাহিদা ৩০% কম রেখে গেছে, বেল জানিয়েছে।
ঋণ গ্রহণের খরচ বৃদ্ধি পাওয়ায় আবাসন সংকট আকাশ ছোঁয়া মুদ্রাস্ফীতির কারণে বৃদ্ধি পাচ্ছে যা নির্মাণ ব্যয়কে আরও বাড়িয়ে তুলছে। প্রথমত সামরিক পরিষেবার মাধ্যমে শ্রমশক্তির উপর নিষ্কাশনের কারণে দীর্ঘস্থায়ী শ্রম সঙ্কটের কারণে এটি আরও খারাপ হয়ে উঠছে, তবে ২২ শে মার্চ ক্রোকাস সিটি হলে সন্ত্রাসী হামলার পরে তথাকথিত নিকট বিদেশ থেকে অর্থনৈতিক অভিবাসীদের বিরুদ্ধে প্রতিক্রিয়ার পরে নতুন অভিবাসী বিরোধী আইনও রয়েছে। এছাড়াও, ক্রেমলিন অভিবাসীদের জন্য ওয়ার্ক পারমিট পাওয়া কঠিন করে তুলছে, বিশেষত মধ্য এশিয়া থেকে আসা অভিবাসীদের, যাদের মধ্যে অনেকে নির্মাণ খাতে কাজ করে, যুদ্ধের জন্য আরও নিয়োগের জন্য সরলীকৃত প্রাকৃতিককরণ প্রক্রিয়ার সুবিধা নিতে ইউক্রেনে, রিপোর্ট অনুযায়ী। ২০২৪ সাল জুড়ে নির্মাণ ব্যয় বেড়েছে, উপকরণ, সরঞ্জাম এবং শ্রমের দাম বাড়ার সাথে সাথে আবাসন মূল্যও বেড়েছে।
অ-লক্ষ্যযুক্ত বন্ধকী কর্মসূচি বাতিলের একটি উপকারী প্রভাব হল যে এটি একটি মাশরুম আবাসন বুদ্বুদের বুদ্বুদকে পপ করেছে এবং নতুন-নির্মাণের দামের বৃদ্ধিকে ধীর করে দিয়েছে। Dom.RF রিপোর্ট করেছে যে আগস্টে দামগুলি মাত্র ০.১% বৃদ্ধি পেয়েছে, মার্চ ২০২৩ এর পর থেকে সর্বনিম্ন মাসিক পরিবর্তন, যখন Sberindex সেপ্টেম্বরে ০.৬৩% হ্রাস রেকর্ড করেছে, বেল রিপোর্ট করেছে। তবে, বিশেষজ্ঞরা বলছেন যে এই পরিবর্তনগুলিকে একটি প্রবণতা বলা খুব তাড়াতাড়ি।
যদিও লক্ষ্যহীন কর্মসূচি শেষ হয়ে গেছে, অন্যান্য অগ্রাধিকার প্রকল্পগুলি গুরুত্বপূর্ণ আর্থ-সামাজিক গোষ্ঠীগুলিকে অন্তর্ভুক্ত করেঃ প্রচুর শিশু সহ পরিবারগুলি ছাড়াও, আইটি বিশেষজ্ঞ এবং গ্রামাঞ্চল বা কম জনবহুল দূর প্রাচ্যের বাসিন্দাদের অগ্রাধিকার বন্ধক হারের জন্য আলাদা করা হয়েছে। কিন্তু এই কর্মসূচিগুলিও চূড়ান্ত পর্যায়ে রয়েছে এবং শীঘ্রই বন্ধ হয়ে যেতে পারে।
রাষ্ট্রীয় মালিকানাধীন রাশিয়ান এগ্রিকালচারাল ব্যাংক এবং খুচরো ব্যাংকিং জায়ান্ট সার্বব্যাঙ্ক সম্প্রতি তহবিলের সীমাবদ্ধতার কারণে গ্রামীণ এবং আইটি বন্ধকের জন্য আবেদন স্থগিত করেছে। এমনকি পারিবারিক বন্ধকী প্রকল্পগুলি, যা ছয় বছরের কম বয়সী শিশুদের সাথে পরিবারের জন্য ৬% ঋণের অনুমতি দেয়, এই বছরের শেষের দিকে শর্তাবলীর পুনর্মূল্যায়নকে উচ্চ মূল হারের কারণে হ্রাসের মুখোমুখি হতে পারে।
ভাড়া বাজারের উন্মাদনা
বাড়ির মালিকানার পরিবর্তনগুলি ইতিমধ্যে ভাড়া বাজারের উপর একটি নক-অন প্রভাব ফেলছে, যা উল্লেখযোগ্য মূল্য বৃদ্ধিও দেখেছে। কিছু অঞ্চলে, এক বেডরুমের অ্যাপার্টমেন্টগুলির ভাড়া আগস্ট থেকে ১০% থেকে ৬১% বেড়েছে। মস্কো এবং সেন্ট পিটার্সবার্গে তীব্র বৃদ্ধি পেয়েছে, ভাড়া যথাক্রমে ৪৪% এবং ৪৩% বেড়েছে, সিআইএএন তথ্য অনুযায়ী। এক বেডরুমের অ্যাপার্টমেন্টের গড় ভাড়া এখন মস্কোতে ৬৮,২০০ রুবেল ($৭০৯), যা গড় জাতীয় মাসিক বেতনের সমতুল্য এবং সেন্ট পিটার্সবার্গে ৪৫,৮০০ রুবেল ($৪৭৬)।
অগ্রাধিকারমূলক বন্ধকী হারের সমাপ্তি অনেক পরিবারকে কেনার পরিবর্তে ভাড়া নিতে বাধ্য করবে, যা ভাড়া বাজারকে আরও চাপ দেবে, যা সরবরাহে তীব্র হ্রাস পেয়েছে। Dom.RF ২০২৩ সালে উপলব্ধ ভাড়া সম্পত্তিগুলিতে উল্লেখযোগ্য হ্রাসের কথা জানিয়েছে এবং বিশেষজ্ঞরা আশা করছেন যে ২০২৫ সালে প্রকৃত আয়ের প্রত্যাশিত পতনের আগে শরৎ জুড়ে ভাড়া দাম বাড়তে থাকবে যা রাশিয়ায় জীবনযাত্রার সংকটে পরিণত হতে পারে।
যারা ভর্তুকি প্রকল্পের সময় ইতিমধ্যে একটি অ্যাপার্টমেন্ট কেনেননি, বন্ধক এবং ভাড়া উভয় বাজারই ক্রমবর্ধমান ব্যয়বহুল হয়ে উঠছে, রাশিয়ান গ্রাহকরা ২০২৫ সাল থেকে সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন সুরক্ষিত করতে অনেক কঠিন সময়ের মুখোমুখি হবেন।
সূত্রঃ দ্য মস্কো টাইমস