দুবাইয়ে মাঝারি পরিসরের আবাসন লাফিয়ে লাফিয়ে সাশ্রয়ী মূল্যের প্রতিযোগিতা

শিল্প পেশাদাররা বলছেন, ডেভেলপারদের পছন্দের পরিবর্তন এবং জীবনযাত্রার ব্যয় বৃদ্ধির মধ্যে মোট লেনদেনের অংশ হিসাবে দুবাইতে সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন বিক্রয় গত ছয় বছরে হ্রাস পেয়েছে। AED1 মিলিয়ন ($২৭২,০০০) এর নিচে সম্পত্তি ২০১৮ সালের তৃতীয় প্রান্তিকে আমিরাতের সমস্ত আবাসিক চুক্তির ৪৬ শতাংশে পৌঁছেছে। এই সংখ্যাটি ধীরে ধীরে হ্রাস পেয়েছে, এই বছরের তৃতীয় প্রান্তিকে ২৯ শতাংশে নেমে এসেছে, রিয়েল এস্টেট সংস্থা ফেম প্রোপার্টিস এজিবিআইয়ের সাথে ভাগ করে নেওয়া তথ্য দেখিয়েছে।
এদিকে, AED1 মিলিয়ন এবং AED৩ মিলিয়ন এর মধ্যে বাড়ির বিক্রয় AED ৩.২০১৮ এর সমস্ত লেনদেনের ৩৯ শতাংশ থেকে সেপ্টেম্বরের শেষে ৪৯ শতাংশে চলে গেছে। এর বেশ কয়েকটি কারণ রয়েছে, ফেম প্রোপার্টিজের প্রধান নির্বাহী ফিরাস আল মাসাদ্দি বলেনঃ “অনেক ডেভেলপার যারা সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন খাতে সাফল্য উপভোগ করেছেন তারা তাদের ব্র্যান্ড সম্প্রসারণ এবং বৃদ্ধির জন্য উচ্চ বাজারের অংশগুলিতে মনোনিবেশ করেছেন।”
দুবাইয়ের ব্ল্যাকওক রিয়েল এস্টেটের অংশীদার ইমরান শেখ বলেছেন, ডেভেলপাররা দেখতে পেয়েছেন যে তারা ক্রমবর্ধমান প্রধান অঞ্চলে মধ্য-পরিসর বা মধ্য-উচ্চ-প্রান্তের সম্পত্তি তৈরি করে আরও ভাল আয় অর্জন করতে পারে। তিনি বলেন, দানিয়ুব এবং বিংহাট্টি সেই কোম্পানিগুলির মধ্যে রয়েছে যারা এই পরিবর্তন করেছে।
জানুয়ারিতে দানিউব বিজনেস বেতে একটি ১০১-তলা টাওয়ার চালু করেছে, যেখানে স্টুডিওগুলি AED ১.২ মিলিয়ন এ শুরু হবে। সেপ্টেম্বরের শেষের দিকে, এখনও নির্মাণাধীন বেইজ ১০১ হাই-রাইজের ৮০ শতাংশ ইউনিট বিক্রি হয়ে গেছে। বিংহাট্টি উচ্চমানের গাড়ি প্রস্তুতকারক বুগাটি এবং মার্সিডিজ-বেঞ্জ এবং ঘড়ি প্রস্তুতকারক জ্যাকব অ্যান্ড কো-এর সঙ্গে অংশীদারিত্বের মাধ্যমে ব্র্যান্ডেড আবাসনের প্রবণতা এবং এর মিলিয়ন-ডলার মূল্যকে গ্রহণ করেছে। জমির ক্রমবর্ধমান মূল্য এবং নিম্ন আয়ের বাসিন্দাদের সীমিত সম্পদও একটি ভূমিকা পালন করেছে।
শেখ বলেন, “যদিও, কিছু ক্ষেত্রে, বন্ধক ভাড়া থেকে সস্তা, এই বিভাগের অনেকেই তাদের আর্থিক পরিস্থিতির কারণে বন্ধকের জন্য যোগ্যতা অর্জনের জন্য সংগ্রাম করে”।

আমিরাতের ক্রমবর্ধমান দুর্লভ অনুন্নত প্লটগুলির ক্রমবর্ধমান ব্যয় উচ্চ সম্পত্তির দামের মাধ্যমে ভোক্তাদের আঘাত করেছে।
ফাম প্রোপার্টিজের ফিরাস আল মাসাদ্দি বলেনঃ “উদাহরণস্বরূপ, দুবাই খাল এলাকার জমি যা আগে প্রতি বর্গফুট এ. ই. ডি ৪০০-তে বিক্রি হত, এখন তা প্রতি বর্গফুট এ. ই. ডি ২,০০০ পর্যন্ত। জমির মালিকরা তাদের দাম বাড়িয়ে দিয়েছিলেন যখন তারা দেখেছিল যে ডেভেলপাররা মাঝারি বাজারের সম্পত্তি থেকে উচ্চমানের এবং ব্র্যান্ডযুক্ত আবাসে স্থানান্তরিত হচ্ছে।
আল মাসাদ্দি বলেছেন যে এটি দুবাই জুড়ে সাধারণ এবং জুমিরাহ ভিলেজ সার্কেল, আল ফুরজান এবং মেরিটাইম সিটির মতো পূর্বে সাশ্রয়ী মূল্যের অঞ্চলে ছোট ভিলা প্লটগুলিকেও প্রভাবিত করে।
ধনী নতুন প্রবাসীদের আগমন উচ্চ-প্রান্তের উন্নয়নের জন্য ক্রমবর্ধমান শ্রোতা তৈরি করে সমস্যাটিকে আরও বাড়িয়ে তোলে। ভ্যালুস্ট্র্যাট দেখেছে যে এই বছরের আগস্টে দুবাইতে আবাসিক রিয়েল এস্টেটের গড় মূল্য ছিল রেকর্ড উচ্চতায় অঊউ১,৪৯০ প্রতি বর্গফুট, যখন বিক্রি হওয়া বাড়ির গড় আকার ছিল রেকর্ড সর্বনিম্ন ১,৪৫০ বর্গফুট। ব্ল্যাকওক-এর শেখ বলেন, “দুবাইয়ের শ্রমিক শ্রেণীকে মূলত সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন না থাকার কারণে নয়, বরং জীবনযাত্রার ক্রমবর্ধমান ব্যয়ের কারণে বহিষ্কার করা হচ্ছে।”
এ. জি. বি. আই-এর সঙ্গে এক সাক্ষাৎকারে আমিরাতের আইনজীবী হাবিব আল মোল্লা একমত হন যে “হাস্যকরভাবে, হাস্যকরভাবে উচ্চ” স্কুল ফি এবং সরকারী কর এবং বাড়িওয়ালাদের অতিরিক্ত ভাড়া বাড়ানোর ক্ষমতা কিছু লোককে চলে যেতে প্ররোচিত করছে।
আল মোল্লা বলেন, ‘তাদের ফিরিয়ে আনা খুবই কঠিন। “এটা বলা যথেষ্ট নয় যে আমরা কোটিপতিদের আকর্ষণ করছি। একটাই ক্লাস। কিন্তু আমাদের মধ্যবিত্ত শ্রেণীকেও বজায় রাখতে হবে। যাইহোক, সব হারিয়ে যায় না, অন্তত রিয়েল এস্টেটের ক্ষেত্রে।
কিছু ডেভেলপার দুবাইয়ের নতুন এলাকায় যেমন ডাবাইল্যান্ড, আল ইউফ্রা ১, দুবাই ইনভেস্টমেন্ট পার্ক, জেবেল আলী ইন্ডাস্ট্রিয়াল এরিয়া এবং দুবাই সাউথ-এ অ্যাক্সেসযোগ্য সম্পত্তি নির্মাণের দিকে মনোনিবেশ করে চলেছে। আল মাসাদ্দি বলেন, “একসাথে এটি আরও অনেক সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন প্রকল্পের দিকে পরিচালিত করবে।” দুবাই কর্তৃপক্ষ এই মাসের শুরুতে উন্মোচন করা তাদের নতুন রিয়েল এস্টেট স্ট্র্যাটেজি ২০৩৩-এর অংশ হিসাবে সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন সমস্যার সমাধান করবে বলে আশা করা হচ্ছে। (Source: Arabian Gulf Business Insight)