কেন জাপান একমাত্র দেশ যা আবাসন ব্যয়ে বিরক্ত নয়

উন্নত বিশ্বের বেশিরভাগের সঙ্গে যদি আমেরিকানদের একটি জিনিসের মিল থাকে, তা হল আবাসনের ক্রমবর্ধমান মূল্যে তারা হতাশ। কিন্তু কিছু বহিরাগত আছে। উদাহরণস্বরূপ, জাপানে বেশিরভাগ মানুষ বাস্তবে আবাসন খরচ নিয়ে বেশ সন্তুষ্ট।
এটি গ্যালাপের বার্ষিক ওয়ার্ল্ড পোল অনুসারে, যা এপ্রিল ২০২৩ থেকে জানুয়ারী ২০২৪ এর মধ্যে ৩৮ টি ওইসিডি দেশ জুড়ে ৩৭,০০০ এরও বেশি লোককে জরিপ করেছে। সমীক্ষায় উত্তরদাতাদের জিজ্ঞাসা করা হয়েছিল যে তারা তাদের জীবনযাত্রার মান, মানুষের সাথে দেখা করার সুযোগ, স্বাস্থ্যসেবার মান এবং তাদের অঞ্চলে “ভাল, সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন” সহ ১১ টি বিষয়ে সন্তুষ্ট বা অসন্তুষ্ট কিনা।
ফিনান্সিয়াল টাইমসের একটি বিশ্লেষণ অনুসারে, উত্তরদাতারা সবচেয়ে বেশি হতাশ হওয়ার বিষয় হিসাবে হাউজিং উঠে এসেছে। গ্যালাপের তথ্য দেখায় যে ৩৮টি দেশের মধ্যে ২৪টিতে উত্তরদাতারা আবাসনটির গুণমান এবং ব্যয় নিয়ে সন্তুষ্ট হওয়ার চেয়ে অসন্তুষ্ট হওয়ার সম্ভাবনা বেশি ছিল।
ইসরায়েল, তুরস্ক, স্লোভেনিয়া এবং পর্তুগাল আবাসন সন্তুষ্টির ক্ষেত্রে শেষ স্থানে রয়েছে। মার্কিন যুক্তরাষ্ট্র নং-এর জন্য সমতায় ছিল। ২১, ১,০০০ এরও বেশি উত্তরদাতাদের মধ্যে ৩৯% বলেছেন যে তারা সন্তুষ্ট, ২০২০ সালে ৬১% এবং ২০১৩ সালে ৭১% থেকে নিচে।
একমাত্র দেশ যেখানে ৭০% এরও বেশি উত্তরদাতারা “ভাল, সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন” এর প্রাপ্যতা নিয়ে সন্তুষ্ট ছিলেন জাপান।
সাম্প্রতিক বছরগুলিতে, ক্রমবর্ধমান ভাড়া এবং বাড়ির দামগুলি একটি গুরুতর আবাসন ঘাটতি দ্বারা চালিত-উচ্চতর বন্ধকী হারের সাথে মিলিত-আমেরিকানদের আবাসন ব্যয়কে প্রায় রেকর্ড মাত্রায় বাড়িয়ে দিয়েছে। এর প্রতিক্রিয়ায়, রাজনীতিবিদরা আবাসন ব্যয় হ্রাস করার জন্য বিভিন্ন সমাধানের দিকে ইঙ্গিত করেছেন, যার মধ্যে রয়েছে আরও বাড়ি তৈরি করা, ভাড়া বাড়ানোর জন্য একে অপরের সাথে মিলিত হওয়ার জন্য অ্যালগরিদম ব্যবহার করে এমন অবমাননাকর বাড়িওয়ালাদের বিরুদ্ধে ব্যবস্থা নেওয়া এবং প্রথমবারের বাড়ি ক্রেতাদের সহায়তা করা।
বিশেষজ্ঞরা বলছেন, নিশ্চিত হওয়ার জন্য, কয়েক দশকের পুরনো আবাসন ঘাটতি সমাধানের জন্য একটি বহুমুখী পন্থা অবলম্বন করতে হবে, যার মধ্যে রয়েছে নির্মাণকে সীমাবদ্ধ করে এমন লাল ফিতা কাটা।
কিছু বিশেষজ্ঞ জাপানের দিকে ইঙ্গিত করেছেন, যেখানে সমবয়সী দেশগুলির তুলনায় আবাসন খরচ কম, মার্কিন যুক্তরাষ্ট্র সমাধানের জন্য একটি সম্ভাব্য মডেল হিসাবে গ্রহণ করতে পারে। যদিও জাপানের আবাসনগুলির প্রাচুর্য সম্পূর্ণরূপে একটি ইতিবাচক গল্প নয়, যখন এটি টোকিওর কথা আসে, আবাসন বিশেষজ্ঞরা বলেছেন যে মার্কিন যুক্তরাষ্ট্র তার মিত্রের কাছ থেকে অনেক কিছু শিখতে পারে।
মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রের মতো জাপানে কেন আবাসন সংকট গুরুতর নয়
কয়েকটি প্রধান কারণে আবাসন সাশ্রয়ের ক্ষেত্রে জাপান কিছুটা ব্যতিক্রমঃ জনসংখ্যা হ্রাস এবং নিয়ন্ত্রণমুক্ত, মানসম্মত ভূমি-ব্যবহার নীতি।
জাপানের কম জন্মহার এবং সীমাবদ্ধ অভিবাসন নীতির অর্থ হল এর জনসংখ্যা কয়েক দশক ধরে সঙ্কুচিত হচ্ছে, যার ফলে সারা দেশে প্রায় ১ কোটি বাড়ি খালি রয়েছে। চাহিদা হ্রাসের অর্থ অবশ্যই বাড়ির দাম এবং ভাড়া কম। একই সময়ে, দেশের জনসংখ্যা তার বড় শহরগুলিতে আরও বেশি কেন্দ্রীভূত হচ্ছে। অনেক ছোট শহর ও গ্রাম পরিত্যক্ত ভূতের শহরে পরিণত হওয়ার ঝুঁকিতে রয়েছে।
টোকিও ব্যতিক্রম। শহরের মেট্রো এলাকায় জাপানের জনসংখ্যার প্রায় এক তৃতীয়াংশ বাস করে এবং এটি ক্রমবর্ধমান। কিন্তু মেগাসিটি আবাসন বেশ সাশ্রয়ী রাখতে সক্ষম হয়েছে, যেমন বিজনেস ইনসাইডার গত বছর রিপোর্ট করেছে, আংশিকভাবে ধারাবাহিকভাবে এক টন নতুন আবাসন তৈরি করে।
অন্যান্য অনেক শিল্পোন্নত দেশের মতো নয়, জাপানের জাতীয় সরকার তার ভূমি-ব্যবহার আইন নিয়ন্ত্রণ করে। এর অর্থ হল জোনিং প্রবিধান এবং অন্যান্য নিয়ম যা নির্ধারণ করে যে কী তৈরি হবে যেখানে তুলনামূলকভাবে সহজ, সামঞ্জস্যপূর্ণ এবং খুব বেশি কমিউনিটি পুশব্যাকের সাপেক্ষে নয়। যেহেতু স্থানীয় নির্বাচিত কর্মকর্তাদের জোনিংয়ের উপর নিয়ন্ত্রণ নেই, তাই তারা তাদের নির্বাচনী এলাকার ‘এনআইএমবিওয়াইজম’-উন্নয়নবিরোধী ‘নট ইন মাই ব্যাকইয়ার্ড’ চিন্তাভাবনা দ্বারা প্রভাবিত হতে পারে না-যা প্রায়শই মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রের উন্নয়নকে বাধা দেয়।
এই অভিন্ন, জাতীয় জোনিং প্রবিধানগুলি দ্রুত এবং সস্তা নির্মাণের পাশাপাশি আরও মিশ্র-ব্যবহারের আশেপাশের এলাকা, ঘন এবং আরও বহু-পারিবারিক আবাসনগুলির অনুমতি দেয়। উপরন্তু, ডেভেলপাররা নির্মাণকে ধীর করে এবং খরচ বাড়িয়ে দেয় এমন বোঝা নিয়ন্ত্রক প্রক্রিয়াগুলির দ্বারা পিছিয়ে পড়ে না। এটি সাহায্য করে যে বেশিরভাগ টোকিওর বাসিন্দাদের নিজস্ব গাড়ি নেই, তাই পার্কিং মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রের মতো আবাসন মূল্য বাড়ায় না।
নির্মাণের প্রতি জাপানের ঝোঁকও প্রয়োজনীয়তা থেকে জন্ম নিয়েছে। দেশটি ভূমিকম্পের জন্য বিশেষভাবে ঝুঁকিপূর্ণ, যার অর্থ হল যে নতুন বাড়িগুলি নিরাপদ বিল্ডিং কোড মেনে চলে সেগুলি আরও আকর্ষণীয়। যদিও আমেরিকান বাড়িগুলি সময়ের সাথে সাথে প্রশংসা করে এবং এইভাবে মূল বিনিয়োগ হিসাবে দেখা হয়, জাপানি বাড়িগুলি বয়সের সাথে সাথে হ্রাস পায় এবং বিল্ডিং কোডগুলির সাথে সঙ্গতিপূর্ণ হয় না। এর অর্থ হল জাপানের বাড়ির মালিকরা সরবরাহ কম রাখতে এবং বাড়ির দাম বেশি রাখতে ততটা বিনিয়োগ করছেন না।
তাহলে মার্কিন যুক্তরাষ্ট্র জাপানের কাছ থেকে কী শিখতে পারে?
গত দুই দশক ধরে মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রে জন্মের হার ক্রমাগত হ্রাস পেয়েছে এবং অভিবাসন যদি এই ব্যবধানটি পূরণ না করে তবে আগামী দশকগুলিতে দেশের জনসংখ্যা আরও ধীরে ধীরে বৃদ্ধি পেতে পারে এবং সম্ভবত এই শতাব্দীর শেষের দিকে হ্রাস পেতে পারে।
যদিও জনসংখ্যার মন্দা আবাসন ব্যয়কে মাঝারি করতে সহায়তা করতে পারে, কিছু বিশেষজ্ঞ বিশ্বাস করেন যে উল্লেখযোগ্য জনসংখ্যা হ্রাস দীর্ঘমেয়াদে বড় অর্থনৈতিক পরিণতি ঘটাতে পারে। অর্থনীতিবিদরা বলছেন, অভিবাসনে উল্লেখযোগ্য হ্রাস আবাসন খাতকেও ক্ষতিগ্রস্থ করবে, কারণ অভিবাসীরা মার্কিন নির্মাণ শ্রমিকদের অনুপাতহীন সংখ্যা তৈরি করে।
কিন্তু মার্কিন যুক্তরাষ্ট্র নির্মাণের ক্ষেত্রে টোকিওর দৃষ্টিভঙ্গি থেকে অনেক কিছু শিখতে পারে। যদিও আবাসন নীতি মূলত মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রের রাজ্য এবং স্থানীয় সরকার দ্বারা নিয়ন্ত্রিত হয়, আবাসন বিশেষজ্ঞরা বলছেন যে নির্মাণকে উৎসাহিত করার জন্য ফেডারেল সরকারের আরও বেশি কিছু করা উচিত, একই সাথে নিম্ন আয়ের ভাড়াটে এবং বাড়ি ক্রেতাদের ভর্তুকি দেওয়া উচিত। এবং আমেরিকার রাজ্য এবং শহরগুলি আরও শিথিল ভূমি-ব্যবহারের আইন গ্রহণ করতে পারে যা তাদের অত্যন্ত প্রয়োজনীয় দ্রুত বাড়ি নির্মাণের সুবিধার্থে।
Source ; Business Insider